30억 마래푸 1097만 원, 68억 서초 아크로 7200만 원… 보유세 껑충

최은서 기자

[2026 세제개편안]
부동산 세제개편 따른 세 부담 시나리오
과세표준 6억 원대 보유세 상승률 76%
과표 3억 원 이하, 상승분 50만 원 수준
2년 거주 잠실 리센츠 양도세 1억 순증
거주기간 긴 경우엔 양도세 오히려 감소

지난달 28일 서울 용산구 남산타워에서 바라본 서울 시내 아파트. 박지연 인턴기자

서울 송파구 잠실주공 5단지 507동 아파트 한 채(112㎡)를 5년 미만 보유한 59세 1주택자 A씨가 올해 내는 보유세(재산세+종합부동산세)는 작년보다 45.04% 오른 약 1,257만 원이다. 하지만 정부의 부동산 세제개편안에 따라 내년 상승률은 100.51%로 훌쩍 뛰어 보유세는 총 2,521만 원이 된다. 종합부동산세(종부세) 과세표준 12억~25억 원 주택에 대한 세율이 1.5%로 오르기 때문이다.

3일 정부가 발표한 부동산 세제 개편안에 따르면 시장가격 30억 원 이상의 고가 주택, 일명 ‘똘똘한 한 채’를 가졌다면 1주택자라도 올해보다 보유세가 최대 수천만 원 단위로 오르게 된다. 양도소득세는 보유기간이 길더라도 거주기간이 짧다면 1억 원가량 더 오를 수 있다.

30억 원대 마포 아파트 보유세 475만 원 올라

이날 본보가 우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원에게 의뢰해 세제개편에 따른 보유세 변동 시뮬레이션을 따져본 결과, 서울 강남3구와 한강벨트 소재 아파트 보유자 대부분이 보유세 부담이 커지는 것으로 나타났다.

실제 서울 마포구 마포래미안푸르지오 401동의 내년 공시가격은 상승률이 올해(27.91%)와 같다고 가정할 때 26억6,700만 원대일 것으로 추산됐다. 종부세 과세표준 6억~12억 원에 해당, 정부 세제개편안에 따라 세율 1.3%가 적용돼 1주택자 종부세는 (고령·장기보유 공제 대상이 아닐 때) 올해 208만 원에서 내년 573만 원으로 크게 늘어난다. 결과적으로 내년 보유세 합계는 올해보다 76.35%(약 475만 원) 오른 1,097만 원이 된다.

부동산 세제 개편에 따른 보유세 변화. 그래픽=송정근 기자

종부세 과세표준 25억 원을 넘어서는 초고가 주택의 보유세는 더 크게 오른다. 내년 공시가격이 68억4,218만 원대로 추정되는 서초구 아크로리버파크 111동은 내년 보유세 합계가 올해(3,815만 원)보다 88.60%(약 3,381만 원)가량 증가한 7,196만 원이 된다. 지난해와 올해 모두 전년 대비 보유세 상승률이 30%대였던 것에 비하면 상승 폭이 매우 커지는 셈이다.

이에 반해 성동구의 왕십리 텐즈힐, 하왕십리동 센트라스는 모두 올해 대비 내년 보유세 증가분이 50만 원대 수준으로 상승률이 17, 18%대에 머물렀다. 두 아파트 모두 내년 추정 공시가격이 16억 원대로, 과세표준 3억 원 이하 구간이라 세 부담 영향을 상대적으로 적게 받는다.

재정경제부는 시가 45억 원 주택의 보유세 합계가 올해 916만3,000원에서 내년 최대 1,376만 원으로 460만 원가량 늘어날 것이라고 예고했다. 하지만 이는 △내년 공시가격 변동이 없고 △주택 보유자가 공제율 총 60%를 적용받는다고 가정한 값이라 현실과 괴리가 있을 수 있다.

양도세, 거주기간 길면 세 부담 완화

지난달 27일 서울 시내 한 공인중개사무소에 부동산 거래 정보가 게시돼 있다. 뉴스1

양도세는 거주기간이 짧을수록 부담이 커진다. 우 전문위원의 예측에 따르면, 양도가액이 24억5,000만 원인 서울 동작구 흑석 한강현대아파트 1주택자의 보유·거주 기간이 모두 10년일 경우, 현행 기준 약 4,960만 원인 양도세는 2028년 기준 4,024만 원으로 감소한다. 총 80%(거주 연 4%씩 40%, 보유 연 4%씩 40%) 적용되던 공제율이 그대로 80%(거주 연 6년 총 60%, 보유 연 2년씩 20%)로 유지되는 데다, 기본공제액이 현행 250만 원에서 2,500만 원으로 늘어나서다.

하지만 양도가액이 30억 원인 잠실 엘스 아파트 1주택자의 보유기간이 10년이더라도 거주기간이 2년에 불과하다면, 현행 기준 2억6,992만 원이던 양도세는 2028년이면 3억6,550만 원으로 9,557만 원 더 늘어난다. 48%(거주 8% , 보유 40%)였던 현행 공제율이 2028년 32%(거주 12%, 보유 20%)로 줄어들기 때문이다.

마찬가지로 시가가 30억 원을 초과하는 고가 주택이라면 아무리 거주기간이 길어도 공제 한도가 적용된다. 재경부에 따르면, 양도가액 75억 원 주택에 대해 10년 보유·거주한 경우 공제율은 줄곧 80%로 동일하다. 하지만 2028년 공제액은 20억 원으로 한정돼 현행 공제액 33억6,000만 원보다 적어진다. 2029년이면 공제 한도는 10억 원으로 더욱 줄어들어 양도세 부담이 커질 수밖에 없다.

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• 최은서 기자silver@hankookilbo.com

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